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  图:银行为抢占按揭业务,近期积极推出各种按揭计划吸客。

  疫情影响本港经济及楼市,按揭数字亦不理想,根据金管局住宅按揭统计显示,今年首八个月新批出按揭贷款额及宗数为3260.02亿元及6.4527万宗,比去年同期的4034.7亿元及8.2355万宗,按年分别下跌19.2%及21.6%。首八个月的新取用按揭金额及宗数为2140.54亿元及4.4035万宗,相比去年同期的2576.38亿元及5.4421万宗,按年分别下跌16.9%及19.1%。

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  楼按市场持续疲弱,银行为抢占按揭业务,近期更积极推出各种按揭计划吸客。但美联储连番加息,本港银行因资金成本压力须跟随加息,难以下调按揭计划的息率,因此有银行从其他按揭优惠着手如增加现金回赠,而现时按揭客户的现金回赠已升至2%以上水平。

  近年置业人士申请按揭时,银行提供现金回赠是其中一个重要考量。以楼价为1000万元的单位为例,承造八成按揭,年期25年,现金回赠为2%,银行会以最多六成按揭计算回赠,即600万元×2%=12万元。以息率2.875厘计算,首年每月平均利息开支约18924元,12万元的现金回赠可节省足足半年的利息开支。

  银行提高现金回赠对买家实是乐事,在加息周期下减轻部分供楼负担,但现金回赠是否越多越好?

  自特区政府放宽按揭保险的楼价上限后,更多人通过高成数按揭上车,按揭成数及年期亦倾向计到尽,新手买家需要留神,现金回赠提升或影响银行批出的贷款额,最终或要“抬钱”上会。

  现时根据金管局对住宅按揭贷款认可机构的指引,向借款人提供的现金回赠设有最高水平,若现金回赠超过贷款额的1%,银行审批按揭成数时,整笔回赠金额须包括在贷款额内计算,待物业买卖手续完成后,银行方可支付现金回赠予借款人。

  从上述例子看,因为现金回赠为2%,因此银行最后计算贷款额的方法为800万元-12万元(现金回赠)=788万元,首期将由200万元增加至212万元。因此,首期紧绌的买家须慎防因加得减,置业前要做好预算,预留充足资金应对支付首期增加的机会。

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